新安热线摘 進入新年已經半月，廣州二手房市場出現大量改善型成交，在春節前出現了一波購房熱潮，中介透露，隨著近期二手房市場量價走暖，供求雙方均看好市場前景，一次性付款的“激情消費”增多。業內人士分析，盡管目前二手房市場非常火爆，但從宏觀環境、通脹水平、價格漲速等三方面的因素綜合判斷，2013年廣州二手樓市仍將以“平穩”為基調。

　　市場走勢激活買家信心

　　“2013年才過了兩周，我就已經做了兩單100平方米以上的二手房交易，一個共同的特點是兩單都是一次性付款，這也激活了一部分手中有閑錢的買家的投資信心，成為改善型二手房買家“激情消費”的主要原因。

　　合富置業數據顯示，2012年由總體套均總價以及一次性付款的套均總價看，基本呈穩步走高的態勢，其中四季度一次性付款的套均總價高達180萬元以上，較以往明顯上升，顯示了二手買家較為強勁的經濟實力。此外，套均總價的走高，也與樓價實質性上漲、中高端買家活躍度提升以及大面積、貴價盤成交增多等因素有關，也從側面反映了買家的價格認可度有所提高。

　　數據顯示，2012年漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區的優質地段，如天河的東圃—車陂、天河北、天河公園、員村﹔越秀區的淘金—建設路、東風東—東山口﹔荔灣的中山八—陳家祠、花地灣﹔海珠的工業大道、海珠中心等板塊﹔而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白雲等外圍區域以及中心區的邊緣板塊，如花都的山前大道、白雲區的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區府板塊等近郊地段。

　　從2012年下半年開始，隨著市場的整體回暖，中心區新盤的價格穩步回升，加上中心區新盤以面積較大的改善型產品居多，首置、改善、投資等各類型買家大多根據自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場共同走旺，基本實現了較良性的互動效應，尤其是中心區，一手新盤分流部分二手買家的影響逐漸減弱。如下表所示，與附近的一手項目比較，中心區部分二手優質物業仍有社區較成熟、入住時間快、產品豐富多樣以及價格相對稍低等優勢。

　　2013年仍以“平穩”為基調

　　合富置業數據顯示，在租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業數據顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場平均租金為40.8元/平方米/月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩。2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩的態勢﹔下半年，隨著樓價的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%—8%左右。

　　面對一片向好的市場形勢，對於2013年的二手房市場走勢，合富置業首席市場分析師龍斌博士分析，研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環境(政策與經濟)、通脹水平、價格漲速等三方面的因素。政策方面，由於保障房未能形成規模供應，加上房產稅等其他政策未能完全替代限購效果，預計2013年限購仍難退出。不過，出於經濟“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預計仍以“向緊微調”為主，如加強土地和資金監管、加強地方政府問責、加快推進房產稅、控制房地產領域的貨幣量等。總體來說，2013年房地產政策將以“穩中微調”為主。

　　其次，由通脹水平看，2013年經濟對資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經濟工作會議定調“2013年繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”。由此預計2013年的國內流動性仍將保持寬鬆，社會廣義貨幣(M2)將突破100萬億元人民幣。在國內外流動性帶動下，預計2013年通脹壓力將有所加重，預計CPI將呈上行態勢，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場預期將會持續向好，預計資金流向不動產市場的熱情或會延續，長期持有或保值增值的購房需求仍將保持較活躍的態勢。

　　價格方面，受樓市大環境好轉、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價將會繼續走高。不過，由於目前樓價已經高位，加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)為主，投資成分不高，在限購政策抑制下，樓價如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高，或會以平穩上升為主。