新安热线摘 所谓“图纸房”，也俗称卖“楼花”，就是房地产开发商还没有取得《商品房预售许可证》就不公开地进行所谓内部认购、订购、办理VIP卡等方式与购房者签订所谓认购书，套取房款(或预付款)的违法销售行为。商品房预售是开发商卖房的普遍形式之一，然而，预售必须取得许可证，这是法律的强制性规定。如果开发商没有取得商品房预售许可证的情况下，购房者与开发商签订了购房合同，这一合同的权益能得到有效保障吗?我市房地产市场有没有出现这样的情况呢?

　　购“图纸房”：竹篮打水一场空

　　明查暗访：中介“内部认购”房管部门：严惩“卖楼花”

　　近日，媒体报道温州一开发商携款潜逃，负债13亿元的新闻。记者了解到，近年来，房地产开发商没有预售许可违法卖房，建设过程由于出现资金不足或其他意外情况，开发商携款潜逃的事件比比皆是。开发商一逃了之，而留下的烂尾楼，还有已经付给房款的购房人怎么办?

　　1995年1月1日正式施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，在总结商品房管理的基础上，建立了商品房预售许可制度。根据法律、法规等规定，取得商品房预售许可证是开发商进行商品房预售必须具备的条件，根据我省商品房管理的有关规定，开发商只有将楼盘建至整体的三分之二(七层以下的多层楼盘需完成结构工程并封顶)时才能向房管局申请商品房预售，开发商只有拿到商品房预售许可证才能公开预售商品房，否则就是违法的。同时，购房者向开发商购买未取到预售证的图纸房，也要承担相应的法律后果。

　　2003年12月，市政府印发《汕头经济特区商品房预售款监管暂行办法》，从2004年2月1日起，我市实施商品房预售款监管。据了解，我市房管部门通过制定科学规范的商品房预售行政许可操作程序，从源头上保证进入市场商品房房源的合法性，并加强预售商品房项目的后续跟踪管理，对商品房预售款资金进行监管，防止开发商非法挪用预售资金，出现项目建设“烂尾”情况。如果买卖“图纸房”，则可能由于有关商品房项目未列入房管部门的常规监管范围，脱离了上述监管制度的约束，造成权属不清或项目“烂尾”等侵害购房人权益的后果。

　　明查暗访：中介“内部认购”

　　日前，记者收到市房管局的通报，某房产中介有炒卖“楼花”的嫌疑，正准备对其进行查处。为探究竟，记者进行一番暗访。在金砂东路鸿荣房产中介里，记者佯装买房让中介人员推荐，一听“顾客”要找老市区的房子时，一名女中介立即推荐了位于汕樟路上某楼盘，并拿出相应的图纸一一介绍。记者顺势攀谈，希望找到一套性价比比较高的房子，该中介就图纸几个户型进行介绍，并告知记者户型不同、楼层不同，价格也有差异。“例如这套房子虽然只有88平方米，但它向着园心，不会嘈杂，相对就会比这一套向着马路的贵。”该中介还表示，除了房价外，还要交相应的“人情费”1.5万元至2.5万元不止，另再交5000元中介费。记者表示对这套88平米感兴趣，该中介随即拿起计算机帮记者算了一笔账：一套房下来除了缴纳房子全款的40%给房地产开发商作为首付外，还要支付3万元给中介。

　　见记者犹豫不决，该中介又告诉记者，房子如果合适了要在一周内到开发商缴费并签合同，并告知这几套房子是他们内部认购的，现在开发商的房子已经所剩无几，例如记者看中这套房，如果自己去开发商预定也只是登记个形式，不可能还有房可售，提醒记者“购房要快”。当记者表示想看看样品房并了解合同签订时，该中介坦白：“这个楼盘要2015年才能建成，现在只是一片空地，你去了也看不到，只有图纸而已;另外如果有意向了，可以带钱一起过去和他们签订合同，不是和我们(中介)，这点你可以放心。”

　　房管部门：严惩“卖楼花”

　　随后，市房管局对该中介进行执法检查时，该房产中介却与之前向记者极力推介的行为截然相反，对其推介未经预售许可的楼盘的行为矢口否认，连连表示在网上发布的买卖信息“只是员工在网上摆弄”，有顾客来问他们也有明确表示不能认购。

　　市房管局执法人员根据其在网上发布买卖信息的事实，经进一步盘问，最后，该房产中介不得不承认在经营场所及网站发布相关违规房源的出售、转让、咨询等信息，同时承认其为不符合销售条件的商品房、不符合交易条件的房产提供经纪服务的行为。市房管局执法人员指出，上述行为已违反了国家《商品房销售管理办法》和《房地产经纪管理办法》的规定，随即对其发出《整改通知书》，要求立即停止上述违法行为，进行整改，听候处理。

　　市房管局执法人员告诉记者，房产中介只能为已经取得房产证，并符合交易条件的房产提供二手房转让的经纪服务。如果是代理开发商的商品房销售，则必须是有关商品房已取得《商品房预售许可证》，并且与开发商签订书面的委托合同。这种违规发布房源信息、提供咨询、“内部认购”未取得《商品房预售许可证》楼盘的行为已经违反了《房地产经纪管理办法》中房产中介不得为“禁止交易的房屋提供经纪服务”的规定。其他情况还需对相关开发商进一步调查，并根据情节，予以处罚，同时也要求全市的房地产中介机构和从业人员要以此为戒，自觉整改，规范经营。

　　市房管局表示，将继续加大查处力度，坚决打击房地产行业违法违规行为，组织对我市房地产市场秩序进行专项整治，以常规监管和突击检查为主要执法形式，现场检查和网上房源信息巡查相结合，并在节假日持续进行执法检查。元旦、春节假期期间，除了要求各开发商进行自查，自觉遵守法律法规外，还加大执法力度，组织房地产市场执法队伍对我市商品房项目进行明查暗访，检查各项目落实情况。