新安热线摘 王小姐以270万的总价，首付87万元购买了陆先生位于福田区一套面积90余平米的住房。目前房产已经过户到王小姐的名下，正当王小姐准备搬入自己的新房时，半路杀出来一个程咬金——杨先生手持与原业主陆先生签订的20年该房租约，住进了该房，新业主王小姐联系原业主陆先生，陆先生早已不知去向，自己花了重金买的新房却要等20年后才能入住，王小姐欲哭无泪。

　　案情深入了解：

　　原来陆先生为了向杨先生借款40万，就以自己名下的房产20年租约作为交换条件。随后又跟王小姐签订了该房的买卖合同，并隐瞒了该房已经出租给杨先生20年的事实。因为房屋租赁合同并不以到政府部门或物管处登记备案为生效要件，所以业主无从查知该房是否已经出租，以致导致如此僵局。

　　法律分析：

　　根据“买卖不破租赁”这一法律常识，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。 具体法律依据如下：

　　《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响 的效力”。 关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

　　另根据《合同法》 第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

　　因此，杨先生和原业主陆先生的租赁合同是合法有效的，新业主王小姐是没有权利要求杨先生搬离该房的。

　　律师支招——新业主该何去何从?

　　既然王小姐没权利让租客杨先生搬离该房屋，但王小姐花费了自己多年积蓄买的房却住不进去，近20年也收不到租金，完全不能实现其购房目的，那她该怎么办呢?

　　律师认为，由于原业主陆先生在签订买卖合同的时候，在合同中明确约定该房没有租约，但事实上早已与杨先生签订了20年的租约，构成欺诈，根据合同法第53条的规定，王小姐可以请求人民法院撤销与陆先生的房产买卖合同，返回其购房款，如有其它损失，也可要求陆先生赔偿其损失。

　　律师也建议陆先生：应出面与王小姐积极解决此事，如果避而不见，性质可能会由民事欺诈变成刑事诈骗罪，那样可能将会面临法律严厉的制裁，得不偿失。