新安热线摘　2012年北京(楼盘)市二手住宅网签总量达到了143576套，环比2011年的成交量上涨了18.2%，创近三年新高。上月二手房成交19561套，延续了去年的热度。在经历了春节期间短暂的市场停滞后，二手房市场的购买力迅速回归。而在这样的市场背景下，购房人急于求房，房主惜售抬价，节后价格“一日千里”，交易纠纷随之增多。

　　成交量比节前上涨超五成

　　节后二手房迅速回温。据北京住建委网签数据显示，春节假期后的第一周(2月18日-2月24日)，北京市二手住宅成交2814套。春节长假过后，成交量稳步回升。据链家市场研究部监测数据显示，2月第三周二手住宅成交价格为25221元/平方米，与上一周基本持平，连续五周价格保持在2.5万元/平方米左右。

　　链家分析：由于网签的滞后性，因此当前成交量仍然较低。截至24日，2月北京二手住宅网签量7152套，同比上涨72.4%。虽然受到春节假期影响，2013年2月的市场显著好于去年同期。上一周客源量也比1月平均水平上涨29.1%。

　　据监测数据显示，春节后，二手房市场上业主的强势地位有所增加。从议价空间来看，2月第三周二手房交易议价空间为2%，较去年同期明显下降。业主的降价意愿较低。同时，受市场环境影响，二手房业主也出现以明显高于市场价的价格挂牌，或是根据客户看房情况而不断涨价的非理性心态。但很明显也面临着较高的成交难度。即便是当下市场，也存在高价业主调低价格的情况存在。

　　机构预计供应将进一步释放

　　链家地产市场研究部张旭认为，从节后市场来看，虽然价格预期不断走高，但实际成交价格并未出现暴涨。价格走势相对稳定。并且从房源上看，节前观望的业主陆续开始挂牌。根据链家地产市场研究部统计，2月第三周新增房源委托出现明显增长，与1月水平相比，增长了22.3%。从2012年8月开始，新增房源委托出现明显的下降趋势，业主惜售心态严重。随着价格走高，春节后业主挂牌明显增多，供应紧张局面或会得到有效缓解，价格涨势有望走缓。

　　此外，2月20日，国务院发布了调控楼市的五项措施。从目前的市场表现来看，由于各个城市的具体措施尚未出台，对市场并未造成明显冲击。但对于逐渐高涨的价格预期也会产生降温作用。对于北京这样具有示范效应的一线城市来讲，如果价格涨幅过热，储备政策的出台将会对价格产生直接的打压，暴涨难以出现。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析表示，2013年楼市调控将依旧从严，随着市场预期的稳定，需求释放也将由去年年底的集中爆发，转向平稳释放。与此同时，房源供应量的增加，将有效缓解目前的供求矛盾，缓解房价上涨压力。2013年北京二手住宅市场交易量价都将保持平稳。

　　购房人遭遇“坐地涨价”

　　还未出正月，购房人周女士一肚子恼火，21日，她发微博称，“明天上午房管局过户，今天晚上房主坐地涨价10万。看来年初我们即将开始一场轰轰烈烈的维权官司了，白纸黑字的合同不是儿戏!”

　　周女士向记者反映，去年冬天，她和丈夫几经周折终于敲定了属于自己的第一套房子。这套房位于顺义区地铁15号线石门站附近的西辛南区，是一套二手房住宅。经过多次比较和问询，他们和房主、中介协商一致，以总房款128万元买下该房，并在去年12月1日双方签署了购房合同。

　　合同已经生效，没想到又生变数。但由于各自时间上没有协调一致，在房主默许的情况下，首付款并没有在约定时间支付，便拖到了年后。22日办理过户手续之前，房主将未按合同约定时间付首付款视为违约，要求周女士多付10万元。周女士回忆，年前签合同时，那套房子与周边相比价格还算平稳，由于是房主装修不久的，所以稍高一些。但年后周边市场的房价又涨了。她揣测，市场在涨价，再以当时的价格卖，“房主就不太愿意”。

　　的确，由于价格预期的看涨干扰，不少二手房房主心里“长了草”，这样的事情并非个例。事实上，春节过后二手房市场“坐地涨价”的消息就不曾间断。节后，有媒体报道探访二手房市场，安贞桥附近的富仁名苑小区一套标价600万元的二手房，房主一次性提价60万。不过业内人士认为，价格的确在上涨，但并没有太夸张，一些价格虚高的二手房，也无人问津。

　　律师提醒还应注意补充协议

　　二手房的交易过程比新房更复杂，很多环节都易出纠纷。为规避购买风险，记者采访到隆安律师事务所的李振军律师，他提醒二手房购房人，现行的二手房购房合同中，一般都约定违约责任条款，包括迟延付款违约责任、迟延交房违约责任、迟延办理房屋权属转移登记违约责任、房屋质量瑕疵责任、根本违约等违约责任等条款。买卖双方当事人一般就上述违约责任条款约定适当的违约金或者违约金支付比例。

　　此外，购房人在购买二手房住宅时，还要注意，审查出卖人是否有权出售标的房屋。如果所售房屋所有权状况是共有状态，应当要求共有权人签署书面同意出售的承诺书。

　　其次，购房人应审查出售房屋现状是否存在抵押、承租人问题。如果存在该问题，应当要求出卖人及时办理解抵押手续，并明确是否具有承租人，妥善处理承租人是否行使优先购买权问题。

　　第三，明确约定房价款组成，一般二手房交易过程中，为了规避税费负担，总房价款会被肢解成购房款、装饰装修附属物作价构成。

　　最后，购房人应特别注意补充协议与买卖合同的条款差异。一般协议签订过程中会以补充协议方式，就主房屋买卖合同条款进行调整或者重新设定。要注意二者的前后衔接性、一致性与变更问题。