新安热线摘　2013年两会召开在即，众说纷纭的“新国五条”楼市调控细则的靴子也终于落地。3月1日下午，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。

　 该通知中指出，除了要继续严格执行商品住房限购措施、明确并统一标准外，对于一些房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。此外，最为引人注意的则是则对二手房交易的个人所得税予以调整，由交易总额的1-2%，变为严格按差额的20%来征收。

　　二手房交易环节税调整 投机性购房行为或受抑制

　 在本次出台的“新国五条”楼市调控细则中，最为引人关注的便是关于二手房交易中个人所得税额的调整。

　 在关于“坚决抑制投机投资性购房”的内容里，《通知》明确提出将充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

　 众多的业内专家也将此解读为细则中最为严厉的实质措施。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，该措施出台后，首先将使二手房迅即降温，降温幅度也将超过新房市场。

  南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华则也认为，这次调控政策的重点是对二手房交易征收的个人所得税的调整。通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，严格按转让所得的20%征收，这意味着五年之内转手要想转嫁税费给买方将十分困难。不过这还需要地方政府的严格执行，否则一样大打折扣。

　　“在收益率降低近20%后，将基本抑制房屋投资需求，同时也会让卖旧买新的改善需求就此止步。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也认可此看法，他表示，作为占相当大比例的二手房交易，个人所得税从总价1%上调为差价20%，其影响范围之大、程度之深，可以说近似于休克疗法。

　 相反，南京大学不动产研究中心主任高波则认为，对卖房者增值部分征20%所得税这一政策短期内将减少二手房供给量，进一步加剧供不应求，反而会推高房价，并发生税收转嫁，最终还是由购房者承担了相当一部分卖房者的所得税。

　 我爱我家市场总监胡涓涓表示，这一点对于卖房人来说几乎没有影响，因为现在的税收基本都是转嫁到买房人身上，卖房人拿到的都是净得价，税费几乎全部由买房人承担。“此次‘新国五条’细则中关于转让所得20%计征和二套房首付款和贷款利率提高这两点内容，大大增加了买房人的购房成本”。

　 二套房贷比例提高问责机制启动 楼市调控全面升级

　 除了最为引人注目的“出售自有住房所得20%缴个税”政策外，“新国五条”细则的措辞更为严厉，同时也是新意多多。

　 通知明确要求各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。

　 同时，各限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。

　　继续严格实施差别化住房信贷政策。要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　 此外，国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责，楼市调控的问责机制已经启动。

　　业内专家纷纷表示，这次细则的出台标志着楼市调控实质性升级。

  杨红旭认为，此次细则以国务院办公厅名义下发，而非部委分头行动，规格较高证明了中央调控的决心。他表示，在这次细则实施后，市场整体的活跃度，将持续下降两个季度左右;而住宅成交量会率先先降温，二季度就会表现出来;同时，二季度房价涨幅将有所回落，下半年个别月份更可能出现环比下跌的局面;另外，一二线城市楼市的降温幅度将远超三四线，根据细则的规定显示各部委和地方城市的调控细则在本月就将相继推出，严格程度也将随之提高。

　 张辉则认为在“新国五条”颁布后，由于措施温和，市场反应冷淡，房价上涨势头丝毫不受影响，从而逼迫新政短时间、大力度出台。他指出，此次新政重点在抑制需求上，除了对二手房交易中个人所得税的调整外，上涨过快城市二套房贷首付比例和贷款利率双提，这种潜在政策威慑作用巨大。