新安热线摘　“国五条”细则出台，二手房交易将强征20%的卖房差价为个人所得税，纷扰各地楼市，已经执行五年的东莞却“安然不动”，未受影响。有东莞中介甚至透露，在抵扣完装修费、中介费等各项支出后，不少二手房交易都能做到卖房差额为“0”，最终免交个税。有的差额甚至为负数。

　　业界分析，一是抵扣税费多;二是东莞的二手房市场并不活跃，房源有限，房价涨幅低;三是，现有系统对房屋的整体估值偏低。

　　新政出台或许将严厉打击房价快速上涨的一、二线大城市，却未能影响东莞丝毫。官方统计，东莞的二手房交易量在近年来快速攀升，从2007年的14058套上涨到2012年的35507套，成交量上涨超过一倍，并未受到“20%”政策的牵制。

　　背景也是在“涨”声中推出新政

　　根据媒体报道，东莞是在2007年11月启动新政，废弃“二选一”的方案，对二手房交易强征20%的个税。除非当初购房的各项票据都已遗失，职能部门也没有任何数据留存，才按总价的1%到2%计征个税。但多数中介反映，这种情况极为少见，“几乎100%都是按20%征。”

　　当年为何出台这一政策?5年多来，该项税收缴交如何?是否真正打击了楼市中的投资客?东莞市地税局并未回应媒体。不过，根据中原地产的分析报告，东莞是在楼市一片“涨”声推出了新政。

　　据介绍，在2006年城区住房均价成功突破6000元整数关口后，到了2007年上半年，东莞中心城区均价已经轻松站上7000元一线;随后下半年的8-9月，房价又一举攻破8000元整数关口，大量炒家托市、拉高出货，东莞楼市风险加大。

　　全国楼市一片飘红，楼市调控加码，2007年一年，央行10次上调了存款准备金率。东莞政府也不轻松：3月的房地产市场专项整治行动、5月取消代办房产证劳务费……11月，媒体报道，二手房交易土地增值税由0 .5%提至1.5%，开始强征20%卖房差价为个人所得税。

　　影响5年来二手房交易翻一番

　　这一政策随后也在佛山、中山等地开展。2008年7月，上海黄浦区也悄然执行，但不到半个月就被撤下。东莞却延续至今。影响如何?

　　根据东莞市房管局、东莞年鉴等官方数据，2007年，东莞二手房交易量为14058套，这一数目到了2008年略微波动，减少了近800套，为13294套。不过，中原地产策略研究中心总监车德锐分析，主要是受2008年金融危机影响，东莞一、二手房交易都在这一年受到波动。如业界所分析，2009年起，二手房交易量一路攀升，到了2012年，成交量已达到35507套，5年来翻涨一倍。

　　即使政府在楼市上各种“下药”，东莞一手房的房价更是一路高歌，均价从2007年的5058元/㎡上涨到2012年的8271元/㎡.

　　分析

　　未受冲击得益于“温和”楼市

　　在北上广谈“20%”色变的时候，5年来东莞却轻巧屏蔽了新政对楼市的影响。中原地产策略研究中心总监车德锐分析，这与东莞实际情况相关。一是，东莞房价涨幅比起广深等大城市都要温和很多，卖房差价自然也大幅下降;二是，东莞的二手房市场并不太活跃，成交的主体多是低价位的老龄房源，购房人群则多是购买力较弱群体，这些房源近年来的升值空间也不大;三是，东莞市场炒家极少，投资客多以长线持有为主，升值较大的房源较少在市场上流通。

　　对房屋价值的普遍低估

　　有资深中介透露，另一大原因则是对房屋价值的普遍低估。2012年3月前，卖房双方通过“阴阳合同”，就可以人为做低最终的成交价格，大幅缩减卖房差额，个税也将下降。2012年3月后，东莞启动了存量房交易系统，赌住了“阴阳合同”的漏洞，用系统来评估房产价格。但中介普遍反映，目前的系统评估价也多比实际成交价格稍偏低，甚至低10%到20%.因此，实际抵扣完各项税费后，买方需要承担的个税并不多。中介反映，每套二手房交易上交的个税多是几千、上万，远远低于媒体近期测算。

　　有中介透露，在其承接的个案中，部分卖房差价甚至可以做到“0”或者负数，比如尽量拉高抵扣的装修费用等。业内人士透露，在这整个过程中，中介并不会违规操作，而是保证提交的都是合法的票据。

　　算一算

　　上缴个税为“0”甚至负数中介教你如何做到

　　东莞目前计征二手房交易个税的方式是：(房屋交易总价-房屋原价-合理税费)×20 %.官方并未限定哪些是合理税费，往往抵扣的合理税费有六大项，包括中介费、装修发票、银行贷款利息、契税、专项维修资金、营业税(房产证未满5年)。其中明确，装修费用的抵扣，不能超过当时购买房屋时总价的10 %.按照规定，所有要抵扣的税费都必须要有真实的票据。贷款利息证明由银行提供，装修花费也必须有真实发票。

　　即使评估价与实际成交价格一致，在东莞涨幅较低的二线镇区等，抵扣各项税费后缴交的个税也相当低。以东莞桥头镇为例，根据业界监测，其2008年的住房均价为3830元/㎡，到了2012年为4611元/㎡.假设一套80㎡的房子，中介费为房屋总价的3%，装修费取房屋总价的10%，契税为1.5%，专项维修资金按规定40元/㎡收取，为3200元。

　　假设4年的银行利息为1万，那仅抵扣这几项费用，个税就可以免交了：[(4611-3830)×80-4611×80×(3%+10%+1.5 %)-3200-10000]×20 %< 0

　　链接

　　网上避税帖：买卖双方打欠条再上法院

　　法官说其实没啥用

　　对于最近热炒的出售房屋需交20%所得税率，网上有人发出避税帖，称买房方向卖方支付房款，卖方打欠条给买方，注明一星期后还款并用房子抵押，一星期后买方拿欠条到法院起诉卖方要求还款，卖方应诉并表示无力还钱愿用抵押房产抵债，法院判决抵押房产归买方，买方拿判决书到将房产更名，可以避税。对此说法，东莞有法官称，此路不通“。一是到法院起诉需要交纳诉讼费，根据标的额而定，标的额50万需要缴纳8800元。二是对于这种案件，法院不会直接判决以物抵债，而是会走拍卖程序，会产生评估等费用，最后房屋还不一定被买房人拍得。”该法官称，如果双方不愿走拍卖程序，协商好以房抵债，最后还是需要双方自己办理过户手续，跟正常买卖时差不多。