新安热线摘  近日，证监会负责人表示，证监会积极支持符合香港上市条件的内地企业赴港上市，将修订完善境外上市的相关规定，其中最显著的修改是降低内地企业赴港上市财务、规模方面要求，从而使更多的中小企业能够到香港上市。

　　虽然这则消息未提到房地产行业是否包含在内，也未提到何时正式实施，但从近期旭辉等房企筹划香港上市等种种迹象来判断，房企上市的门槛存在潜在下降的可能，这给具有海外上市融资需求的房企带来了曙光。

　　随着政策环境的逐渐宽松，资金供求关系的逐步改善，眼下房地产企业的融资策略已经悄然改变。过去那种为了生存而高成本融资的方式，已经不符合行业发展的需要。由“为生存融资”转为“为发展融资”，建立长效化的融资渠道，正在成为企业发展战略的重要战略目标。

　　如何建立长效化的融资平台?在笔者看来，渠道其实并不是问题，平台也不是问题。关键在于企业要苦练内功，不断强化自身的实力。这样一来，才能借助多元化平台，顺利实现融资。

　　首先是销售规模。在中国房地产企业销售业绩TOP50排行榜上，销售额TOP50企业中的非上市企业寥寥，旭辉和新城上市之后，前50的企业几乎都是上市企业。也就是说，企业要实现海外上市融资，这个销售规模需要跻身全国TOP50企业的行列，这个数字从今年的趋势来看，应该是在100亿元左右。只有达到了这个规模，才能在资本市场上和购房者心目中树立自己的品牌。有了品牌价值的提升，企业才能顺利地对接国际资本市场。

　　其次是企业价值。企业的价值永远是投资者作出投资行为的核心因素。对于投资者来说，企业的价值体现在其土地储备上。企业土地储备的规模、区位、布局都影响企业价值。一般来说，企业在筹划上市之前，都会大规模进行土地项目投入，以做大市值，提升企业估值水平。

　　再其次是资源占有量。一二线核心区域的土地价值更高，企业拥有更多一二线城市的资源，对于提升企业估值水平最有益处。特别是今年以来，三四线城市有效需求的不足，使得这些城市的风险开始凸显，而一二线城市经历了充分的调整期后，自住性需求复苏，风险可控，价值得到了新的认识。

　　旭辉和新城的招股说明书透露，两家企业的土地储备中一二线城市的土地储备比重很高。旭辉在一线城市的土储比重达到40%，二线城市43%，而且基本都集中在长三角和环渤海经济发达区域;新城超过九成的土地资源集中在长三角区域，而且已经加大了在上海的投资比重，今年1~8月的销售收入中，上海区域的比重从去年的31.8%提高到了36.2%。

　　最后是产品类型的价值。企业的产品战略必须符合投资者的价值观。目前，单一的住宅的概念已经无法引起投资者的足够的兴趣。一来，住宅对政策的敏感度高，有一定的投资风险;二来，纯住宅概念，缺少产品溢价，企业未来的盈利空间有限。因此，在企业中植入更丰富的概念，有助于提升企业价值。