新安热线摘 继成都、南京等城市之后，北京也下令严征个人出租房屋税金。北京市地税局日前公布，从2月1日起，个人出租房屋税金将严格按照5%综合征收率征税，其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。

　　分项缴税完税 可得两份证明

　　继成都、南京等城市之后，北京也下令严征个人出租房屋税金。北京市地税局日前公布，从2月1日起，个人出租房屋税金将严格按照5%综合征收率征税，其中包括征收率为0.5%的个人所得税、征收率为4.5%的其他地方各税。

　　北京地税局个人所得税处处长刘安乐表示，为纳税人提供两份完税证明，可以方便纳税人在个税申报时进行计算。

　　个人出租房屋税金按照5%的税率征税不是新政策，从2004年已开始实施，至今主要是由房主到地税部门自行申报。此次重申严格执行的个人出租房屋税金按5%综合征收率征收的税款中，分别包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等地方各税。

　　北京市地税局有关负责人介绍，个人出租、转租、再转租房屋的收入，可以在5%综合征收率和分税种征税两种缴税方式中自选。但是，选定综合征收率缴税后，就必须严格按5%的综合征收率缴纳税款。缴税后，税务机关将给纳税人开具包括房产税和个人所得税的完税证明。

　　业内人士估计，这部分税金将是一笔很可观的数字。去年，北京市个人出租房屋税金缴税已经超过2亿元，比上一年又有新的增长。但这一数据远远低于理论计算的出租房税收。

　　据相关部门统计数据， 2006年北京市存量房近400万套，约80万套房产上市出租。目前北京市住宅租赁平均价格为2400元/套，房主平均理论年收益28800元。按照实际收入5%的综合税率缴纳税金计算，房主出租整年应上缴费用：28800×5%=1440元。整个租赁市场税金为：800000×1440=11.52亿元左右。

　　房东拒给发票违法 租房房客应索要发票

　　“现在很多人租房子都不签正式的合同，只是有个口头协议，而且绝大部分人都不知道租房也可以向房东索要发票，房东拒绝给发票其实是违法的。”北京市地方税务局局长王纪平呼吁，租房人应该提高索要发票的意识，不要让房屋出租人偷税漏税。

　　目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房东达成了口头协议，并没有签订书面合同，这其实是不利于房屋承租人权益保护的。从法律规定来说，房东是通过财产租赁来取得收入的，理应缴纳相应的所得税，否则就是违反了税法中的相关规定。但由于绝大部分承租人都没有索要发票的意识，这部分房屋租赁所得税大部分就都漏掉了。

　　那房东应该去哪儿开发票呢?“房东应该自觉向税务部门上报自己的出租房所得，由税务部门核算后开具发票。”王纪平说道。

　　租赁价格会稳中略升 上升的空间不会大

　　业内人士告诉记者，无论是低端民宅租赁市场还是中高端公寓租赁市场的变化，对整个租赁市场不会带来实质性的变化，租赁价格上升的空间不会大。

　　由于2006年加征多项二手交易环节的税项，使得部分二手住宅房源逐渐转到租赁市场，形成2007年租赁市场房源放量。与供给增大相对应，2007年的租赁需求也会扩大：受房价和税收影响，对新房和二手住宅却步的购房者弃买求租的现象不断增多;而旧房拆迁、老房改造的人群由于“恋旧情结”选择在原住址附近租房，这些都会增大租赁需求。

　　据有关方面的数据，目前北京常住外来人口340万，其中260万为租赁人群;本地人口1100万，其中50万为租赁人群，北京租房者总计310万左右。但考虑到北京劳动密集型企业的外迁，及北京未来可能加强对流动人口的管理，预计2007年北京总体租赁市场成交量将上涨8%左右。

　　但由于房屋租赁强制备案的实施，普通住宅租赁市场的房主为了保证自身既得利益，会将相关费用转嫁给求租者，这将促使普通住宅租赁价格指数微涨。加之5%的个人出租房屋税金租赁综合税，普通住宅租赁价格预计将稳中略升，但上升空间不大。

　　住宅租赁多为卖方市场 个人出租房屋税金可能转嫁给租房人

　　不少人担心，缴纳个人出租房屋税金后房东会不会因此提高租房价格呢?专家认为，就像你平时买东西一样，商品的价格里面已经包含了税钱，可是你并不会考虑如果没有那5%的税，这个东西的价格会便宜多少，而是只要你觉得合适就会买下来。随着税收体制的逐步完善，今后房屋出租的税额部分也将逐渐包含在公示的出租价格当中，也就是说承租人一开始看到的就是含税的租房价格，你觉得合适就租，不合适还可以再挑别的。

　　实际上目前住宅市场属卖方市场，个人出租房屋税金遭转嫁在所难免。“早就听说出租房子要上税，签合同的时候我就有话在先，我会把这部分税金加到房租上。”家住北京朝阳区的李先生告诉记者。

　　李先生在团结湖附近有一套60平方米的二居室空闲房屋。目前房屋出租给一对白领夫妻，租金为2000元/月。

　　“我这房按缴纳5%的租赁综合税费，要缴税100元。我这套房屋地理位置比较优越，我不担心租不出去。”李先生说。“如果不要发票的话，这5%的税就不用交了;如果要发票的话，一般谁要谁交税。”近两天，记者在几家二手房店咨询时，均听到了这样的答复。也就是说，虽然《通知》要求房主要交5%的税，但因为一般都是租房人要发票，这部分个人出租房屋税金还是变相由租房人出。

　　北京有名的房地产中介公司我爱我家的李季告诉记者，对于月租金3500元以下低端民宅租赁市场来说，业主可能会选择转嫁承租人税费的方式来确保自身利益，造成租房实际成本上升。“链家地产”相关人士介绍，目前普通住宅市场处于卖方市场，供需比例在1比2.5至1比3。其中轨道沿线、学校周边等租赁热点区域供需比则大概在1比3至1比4左右，因此，税费很容易转嫁到房租里或者直接转嫁到承租者身上。

　　而对于中高端公寓租赁市场来说，可能会造成成交困难，实际成交量下降。”高端租赁市场的情况与低端住宅租赁大相径庭。链家地产统计，月租金在3000元以上租赁房屋供需比在3比1至3.5比1左右，处于买方市场。租户的选择性比较大，业主转嫁个人出租房屋税金的结果很可能只是会使房屋的空置期加长，因此税费很难转嫁到房租中。

　　21世纪不动产市场部的相关人员表示，此项政策的实施对二手出租业务的影响不大，租户一般会根据资金预支调整租房需求。而随着租金和交易成本的增加，可能会促成房价的进一步上涨。

　　北京地税重申个人出租房屋税金(背景)

　　针对个人出租房屋税金进行征税开始于2004年，国税总局规定，个人出租房屋需要缴纳包括营业税、城市维护建设税、教育费附加税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等8项税种。纳税人在缴纳个人出租房屋税款的时候，可以自行选择按5%的“综合征收率”或者“分税种计征”任意一种方式缴纳税款。

　　北京市地税局通知强调，从2月1日起，个人出租房屋税金将严格按照5%综合征收率征税。