新安热线摘 对于楼市来说，二手房与一手商品房是最重要的两部分，它们的走向，决定着楼市的繁华或衰败。在调控政策的影响下，同 2011年相比，2012年，二手房市场可谓否极泰来。上半年，特别是三月份，二手房销售市场极度低迷，从7月份开始，整个市场绝地反击成交量有所回升，到12月份，市场达到成交最高峰。

　　根据青岛网上房地产统计数据显示，2012年青岛市二手房共成交19609套，与2011年相比交易量上涨幅度超过20%。

　　市场走势：V字形

　　“从2011年执行限购政策开始，岛城二手房市场走出了一条V形线，市场的最低谷是在2012年的3月份，然后慢慢攀升，11月份达到去年的最顶峰。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周如此描述2012年的二手房销售市场。

　　从成交量上看，年初 “春节效应”，2012年1月份青岛全市二手房仅成交499套;到了2月份，受到维修基金的即将上缴等来自政策变化方面的影响，2月青岛二手房市场需求被放量，成交暴增至935套，到了3月份，也就是林宪周所认为的最低谷时期，整个二手房市场仅成交437套。整个第一季度青岛二手房共成交1871套，相较去年的5059套，同比下降高达63%!

　　4月份，二手房市场开始有所回暖，月成交1335套。之后的5月份和6月份，市场稳步攀升，二手房分别成交1572套和1732套。第二季度二手房成交 4639套，相比2011年第二季度的4294套，同比小幅度上涨了8%。

　　第三季度二手房市场继续走高，据统计，2012年7月二手房成交2119套，8月成交2241套，九月份，二手房交易小幅回落到2165套。即使如此，整个第三季度成交6525套，环比大涨52%。

　　第四季度二手房市场开始 “绝地反击”，“银十”尽管不给力，交易量仅为1676套，但11月出现了月交易2199套的报复性上涨，以及12月月成交2701套的 “极限拔高”，整个第四季度青岛二手房成交6574套，达到2012年“最高点”。

　　从业人员：松了口气

　　随着成交量的逐渐上升，对中介公司来说，他们的心情也在逐渐放松。林宪周告诉记者，下半年，很多中介公司都松了一口气，不少在2011年遭遇低谷的老品牌开始了重新的崛起。

　　林宪周告诉记者，太平洋房屋从2012年五月份开始，进行了多个店址的考察，整个队伍也在积极扩员，许多关掉的店面“复活”了，市区内有五六个新店即将开张，而西海岸市场已经开了近10家门店;而2011年进入青岛的链家地产也在2012年初开始扩张，目前已经逼近40家。“目前虽然市场还没有完全恢复到2009年时候的红火，但是从目前的形势来看，二手房最坏的时候已经过去，经过2011年一年和2012年近半年的时间，那些受宏观调控影响而被抑制住的需求已经开始逐渐释放，这也是2012年下半年市场开始回暖的原因，2013年整个二手房市场应该会继续回暖。”林宪周告诉记者，这也是他们在去年五月份以来开始扩张的原因所在。“上半年特别是前三四个月，我们沿海一线的门店几乎好几个月成交不了一套房，从六七月份开始，基本上每个月能成交两套。上半年真是快被市场逼疯了，天天没有收入，而工人的工资和店面费用还是一样不少，下半年就感觉能轻松一点了，虽然成交还不是非常好，但是至少有一点收入了。”某位于麦岛金岸附近的中介公司店长告诉记者，希望2013年二手房市场能够恢复正常。

　　成交主力：刚性需求

　　在调控政策的作用下，2012年房地产市场可谓当之无愧的刚需年，无论商品房市场还是二手房市场。从2012年全年成交的二手房房源来看，低总价、小平方的房子能占到整个成交的八成左右。

　　从整个市场来看，2012年二手房成交区域最好的当属市北和李沧以及城阳，这些区域的二手房因为总价较低而备受购房者特别是刚性需求购房者青睐。林宪周告诉记者，一般来说，2012年，在市区100万-120万之间的二手房最好卖，这类房子主要集中在市北和李沧，而郊区总价则相对低一点，大都集中在七八十万，如城阳;而市南和崂山由于房屋单价高、面积大成交受限，远远落在市北等区域的后边。

　　22世纪不动产总经理王文香则告诉记者，如果从市区来看，总价在80-150万元之间的二手房能占到总成交房源的80%左右，如果加上其他区域，那么这一比例稍有下降，大约能占到60%左右。“因为郊区的二手房总价相对较低，一般都是在100万以下，有些如即墨胶州更低，所以把这一比例拉下来了，但是，从总体来看，80-150万元之间的房子是现在二手房成交的主力。”

　　购房客户：五成贷款

　　受购房者群体影响，从去年开始二手房市场一改以往一次性付款的局面，转为以按揭贷款为主，其中，按揭贷款比例大概在50%左右。

　　“2009年的时候，大概能有两到三成的人会在买二手房的时候使用银行贷款，到2011年，这一比例上升到了五成，因为卖房子的客户群体发生变化，现在买房子的人主要是年轻人或者外地来青的购房者，他们的手头资金并不充裕，所以必须要用银行贷款。”林宪周告诉记者，从他们店面的成交来看，大约50%左右的购房者会首付五成，剩余的五成采用银行贷款。

　　据了解，在以前二手房市场贷款人数少的时候，中介公司从银行贷款可以拿到回扣，而现在随着贷款人数的急剧增长，这种行内潜规则也发生了改变，变成中介公司求银行贷款。