新安热线摘 卖方：手中有“闲房”，且资金周转没有问题，抛出唯恐贱卖。何必急着卖!

　　买方：既不等着入住，又对走势看不大清，买进唯恐错买。何必急着买!

　　一场卖方和买方之间的博弈，正在二手房市场专场开演。在经历了宏观调控引发的状态后，二手房市场卖方和买方的心态都在进行着新一轮的调整。在卖方微调价位的同时，买方的刚性需求是否会出现释放?

　　由于二手房交易本身有其特殊的滞后性，与新房不同的是，很多二手房需要经历一个现场看房、对房源底细深入了解的过程，所以成交状况固然重要，但在随后的放量成交的情况才是中介机构更加关注的。

　　房源冷热不均

　　在当前市场情况下，一手房价不降，城区的二手房房价就不会下跌。从二手房交易情况来看，城区二手房“香饽饽”的地位进一步得到印证。房源少、需求多的现象使得业内人士均对该处的房源相当看好。某专业房地产投资咨询公司的负责人认为，城区的区位优势以及其稀缺性，决定了二手房的身价。从近期市场反应也可以看出这一点，中华路、香港路、南京路、老城的房源一经出现，询问有意购买者就会很多，二手房源也分外抢手。

　　小高层、高层有点险。中介商们普遍对小高层、高层的房源有些担忧。从房源信息来看，小高层和高层住宅的量显得比较多。在供给旺盛的同时，购房者对这类住宅却有很多顾虑，透气、晾晒等问题影响着购房者的决定。

　　卖家定价大忌

　　卖方单纯地将二手房与同类地段一手房价格进行比较，进行简单的打折计算方式，缺乏科学性。

　　一段时期中，某个区域的房子需求人群比较多，其价格自然上涨;某个区域的房子供大于求，房价就会下跌。从总体趋势看，二手房的整体价格是根据市场的供需情况决定的，而作为卖家最关键的一点就是合理定价。卖方房屋的定价是直接影响房屋快速流通的重要因素，合理的定价，可以使卖方在短时间内达到售房的目的，从而让这笔资金尽快发挥它的功效。

　　决定每一套二手房价格的过程相当复杂。据业内人士分析，决定二手房价格的主要因素包括：房屋所处地段、房屋的新旧程度、房屋所在楼层。其它因素还包括：房屋结构、房屋朝向、房屋日照的覆盖面、室内的配套设施、室内的装修情况、小区的环境、小区的物业管理、楼与楼的间距、交通情况等等。

　　买方置业理智

　　短期过渡?中长期居住?投资增值?对于买方，首先就是要明确自己的购房动机。目前的社会普通人的经济收入、消费观念及税收情况、房地产二级市场的流通情况等，不支持经常换房的想法。业内人士提醒，购房要有中长期一般为五年以上的打算，结合自己的经济能力，把眼光放得远一点。因为一旦购房，买房人就会投入较多的财力和精力，而在几年后再出售该房屋时，这些损失是很难弥补的，所以说短期的购房行为今后会造成一定的额外费用支出，如交营业税、所得税等。从这样的实际考虑，许多购房者没有必要多出这些不必要的开支。

　　明确了这些以后，买房人就可以考虑，到底是为了什么需要置换房屋，需要的是什么样的房子?哪些地段的房子是需要的，需要多大的居住面积，能承受的房屋价格范围，希望住在几楼等。

　　大多数购买二手房的人，都对房屋了解较少的，增强了解的最有效方式就是要多看房，通过对各类房屋实地察看，才能对不同的房屋有一个综合的概念，一方面弥补经验的不足，另一方面可以有比较地选房。在看房中需注意一些问题，如：房屋结构是否合理，采光怎样，是否有屋顶漏水情况，底楼有否架空层及是否潮湿。如果房屋是带装修的，装修是否对味，折价是否合理等等。房屋外部要注意：房屋所处的位置，周围绿化情况怎么样，周围的生活配套设施怎么样等因素。

　　目前我市的二手房市场基本上优质房源供远小于需，属于卖方市场。一些价格合适、地段适中的房子，往往有很多人同时看中。一旦觉得所选择的房屋各方面基本符合要求，在征求家人的意见后，就需要当机立断，不要为一些琐事或一定的差价而犹豫不定。在买房时，您时时面临着看不到的价格竞争，因此作为买方，要学会把握时机，不要让满意的房子与您错过。