新安热线摘 进入今年，二手房市场持续“暖冬”势头，房价出现普涨。

　　2012上海二手房月均成交量约为1.67万套，全年合计约20万套，该水平在近7年间仅次于2009年，创下楼市调控的新高。

　　进入2013年，二手房市场行情热度不减，多数板块出现了房东跳价、惜售的现象。

　　《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者调查显示，大多数板块价格涨幅在5%左右，也有不少区域达到5%-10%。

　　甚至有购房者为防止房东违约而主动要求支付高定金，以表达自己的购房诚意。

　　此外，陆家嘴(12.31,0.00,0.00%)等高端板块还出现房东撤销挂牌或无诚意出售的现象。

　　卖家主动赔付10万元定金

　　近日，《东地产》记者走访多个板块、多家中介门店发现，房东跳价、惜售较为普遍。其中，部分小区的热门房型还出现了无房可卖现象。

　　陈女士是大华万里板块文华苑的业主，她出售的两房，挂牌价为200万元，仅挂牌一周就有购房者看中并支付了定金。

　　“前几天买菜路过一家中介，那边和我这个房子差不多面积的都挂牌210万了”，陈女士瞬间觉得自己卖“亏了”。于是，陈女士希望退还购房者定金，并支付相应的违约金。

　　《东地产》记者从汉宇地产颐和华城分行与门店经理胡汉礼处得知，与去年11月相比，近期板块内二手房价格上涨幅度普遍在5%左右。

　　谈及涨价原因，胡汉礼称，最直观的感觉就是近期购房者的积极性比之前高涨。“元旦带看量出现20%左右增长，部分打算在节后购房的客户，纷纷加快买房节奏，赶在节前淡季买房。”

　　为防止房东跳价，一些客户想出用高额定金的方式来保护自己。“就在三四个月前，我们这边客户支付的购房定金也就三四万元，现在十万、二十万都成了客户公认的‘规则’，很多客户自己要求付这么多的，也是担心后面房东反悔”。胡汉礼告诉《东地产》，如果买家定金付得少，房东可能违约赔付也不心疼，但是如果付的多，涨价5万，赔却要赔个上十万，得不偿失。因此，对于买家来说，多付定金也是保护自己的手段之一。

　　无独有偶，在此次《东地产》走访的板块中，涨幅最大的楼盘出现在金桥板块，涨幅达到10%，该板块一直以刚需为主，近期不少客户急于成交，二手房市场非常活跃。

　　21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店的抽样调查也显示，今年首月看房者普遍多于去年同期，局部板块同比回升幅度达两三成左右，部分区域出现防跳价，二手房定金额度翻番的情况。

　　高端住宅房东惜售

　　《东地产》记者在走访中了解到，与中低端板块房东跳价、买家提高定金现象不同的是，部分高端板块出现房东惜售的情况。

　　德佑地产市场研究部对德佑地产近100家门店的统计情况也显示，当前市场上出现惜售的板块集中在一些高端的房源聚集区。

　　德佑地产陆家嘴店经理吴玲莉向《东地产》介绍，门店主营的菊园和世茂滨江等楼盘，都出现了房东撤销挂牌或者无诚意出售的现象。

　　“近期菊园的多位业主电话莫名巧妙的出现打不通的状态。而世茂滨江花园也有业主将钥匙拿回不卖的现象，准备年后再考虑挂牌，并且有部分不诚意出售的客户采取高于市场成交价5%左右的出让价挂牌。”吴玲莉说。

　　《东地产》了解到，2010年初，也出现过房东撤销挂牌或无诚意出售现象。由于当时处在2009年房价快速上涨之后，政策风险正在酝酿，房东跳价或撤销挂牌多数存在不安情绪和试探心态。且当时客群结构中存在着一大部分投资客，相对而言，他们对于市场的敏感性绝对高于自住客，比较容易对之前市场成交过热产生一定恐慌。当下客群基本以刚需为主，对价格的敏感度大大下降，这是与之前惜售的根本差别。

　　德佑地产东区总监林俊权表示，出现在陆家嘴店惜售房源有近20套，此类现象仅在2009年楼市热销的时候才出现过。这个阶段发生，与2012年高端房源市场活跃不无关系，大部分手头资金相对充裕的购房者普遍看好后市，期望春节后出售获取更高收益。

　　今年二手房或“续暖”

　　综合沪上各大中介公司监测数据显示，2012年12月，全市二手房共计成交25157套，一举创下2010年以来的最高点，其中二手住宅成交23888套，成交均价高达17928元/平方米，创历史新高。1月上半月，成交量相比去年12月毫不逊色。

　　2012年调控政策偏向宽松，并造成的暖冬的格局定势，这一势头眼下具有一定的惯性。市场普遍认为，在明年两会之前，会有一个“政策空档期”。即便春节假期打断交投的进行，短期内价格方面并不会因此而出现回落。

　　但中原地产研究咨询部宋会雍认为，2013年上海楼市政策层面仍会偏紧，政府对于市场仍有保留政策握在手中，视市场局势随机应变。但对于消费型居住需求的放宽仍有很大的机会。成交价格上保持平稳，或有继续缓慢增长都属正常。

　　值得注意的是，2012年的火爆行情，目前的市场预期与调控初期相比已经产生了很大的变化。

　　德佑地产研究部副总陆骑麟说，如果楼市调控没有明显加码，今年二手市场的成交量有望逼近2009年的高位水平，由此，二手房均价也有望进一步上涨。

　　信义房屋分析师朱平平建议道，上海限购从2011年1月至今年1月正好两周年，这两年多来对于限购政策的执行的力度仍没有任何放松，但房地产调控对于购房者在心理上的影响已渐渐失去了“速冻”的效果，购房者该买的始终是要出手买的，等待并不能换来房价大幅下跌，2013年上海二手房仍将保持良好的交易热情，春节前后将是选房的好时机。

　　但市场上也有不同的声音传出，在如今限购主导下，2012年末楼市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。

　　21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，未来一旦价格上涨出现提速，将致高成交难以持续。2013年楼市成交或以同比“前增后降”的态势体现，即上半年成交同比提升，下半年则同比适度回落。